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关于《成都市城乡房屋登记规则》的解读文本

 

为了规范城乡房屋登记行为,维护房地产交易安全,保护权利人的合法权益,依据有关法律、法规及政策,结合我市实际,我局制定了《成都市城乡房屋登记规则》(以下简称规则)。

一、制定背景

(一)制定《规则》的意义和目的。

我市自2008年初实施了农村产权制度改革,明晰了农村房屋的权属关系,保障了农民的财产权利,随着我市城乡一体化工作的深入推进,要求积极探索建立城乡统一的房屋产权流转制度,逐步实现城乡房屋同证、同权。为此,2011年,我局根据有关法律、法规及政策精神,在我市农房确权颁证的基础上,制定了《成都市城乡房屋登记规则》(试行),用于指导规范全市房屋登记工作,由于该文件有效期只有两年,现时效已过。按照党的十八届三中全会以及我市统筹城乡综合配套改革2014年工作要点精神,我局重新修订了《规则》。

(二)制定《规则》的依据和起草过程。

201010月初,我局就着手城乡房屋登记规则的研究,最早形成的是《成都市集体土地上房屋登记规则》,但在讨论过程中,认为仍是城乡房屋二元管理的模式,并未做到城乡一体化的房屋管理。为此,我们将城市房屋与农村房屋一并进行规定,形成了初稿,初稿形成后,我局内部相关处室反复讨论,几易其稿,以求完善,在局内部达成一致意见后,我们又征求了各区(市)县房产管理部门和建委相关处室的意见,最终形成了《规则》(试行)。2014年,我局在修订《规则》(试行)过程中,再次征求了各区(市)县和相关部门意见,最终形成了现在的《规则》。

制定该《规则》的依据主要有《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》、《商品房屋租赁管理办法》、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、《全市统筹城乡综合配套改革2014年工作要点》等法律、法规及政策等。

二、主要内容的说明

(一)《规则》分为总则、一般规定、所有权登记、抵押权登记、租赁登记备案、其他登记和附则,共计七章,没有将国有土地上房屋和集体土地上房屋的登记规则进行分列,真正做到了城乡登记的一体化。

(二)涉及房屋租赁登记备案的条文,由于《城市房屋租赁管理办法》已经废止,因此《规则》根据新颁布的《商品房屋租赁管理办法》以及目前的政策规定进行了相应的修改。

(三)考虑到前期农房确权登记工作的实际,一些地方房屋确权登记在前,而土地确权在后,客观上存在房地不一致的现象,根据《房屋登记办法》第八条规定,办理房屋登记,应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。为此,我们要求集体土地上确权登记的房屋办理首次买卖、抵押等登记时,登记机构应当查验房地权利主体是否一致,不一致的经房地相关权利人同意后再办理相应登记。

(四)集体土地上统规统建集中居住区房屋所有权初始、转移登记,并无上位法规定需要缴纳维修资金,在实际操作过程中,也并未收取。因此,《规则》对集体土地上统规统建集中居住区房屋所有权初始、转移登记,不再规定维修资金的缴纳义务。

(五)集体土地上的房屋区分为散居和集中居住区两种类型,而集中居住区又区分为统规统建和统规自建两种形式。统规统建是指统一规划统一建设,而统规自建是指统一规划自身修建。统规统建集中居住区房屋的登记要件参照国有土地上房屋登记要件执行,而考虑到散居房屋的特点,照顾到当前农村的实际,在散居房屋的面积确认上,既可以是测绘报告,也可以是乡镇政府确认的丈量面积。

(六)集体土地上统规统建集中居住区房屋,是农民通过宅基地置换方式取得的,因此,统规统建集中居住区房屋的首次转移登记,参照《成都市中心城区改善农民居住条件实施“新居工程”的意见》(成建委发〔2004673号)文件规定,要求受让方一定是符合项目安置的对象。

(七)根据事权下放的精神,从201451日开始,《房屋租赁登记备案凭证》由各个区(市)县房管局或街道办事处发放,房产管理部门只统一凭证格式,而不再统一印制凭证。

(八)在前期大规模农房确权过程中,由于时间紧、任务重,确实存在房屋面积、房屋地址、房产权利人等方面的错误情形,针对以上不同情形如何纠错我局曾进行过专题调研,并发文予以规范,对此内容我们吸纳进了规则。

(九)农村产改中的民事争议,应当提交仲裁委员会仲裁,因此,异议登记期间,异议登记申请人起诉,人民法院或仲裁委员会不予受理或者驳回其诉讼请求的,异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。

该文件的解读机构为市房管局产权管理处,解读人为刁其怀,联系电话为028-86279901