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保利地产切入养老产业 建立微利盈利模型

人民网 2014年10月22日

10月，保利地产的第二个养老公寓上海“西塘-和熹会”将投入使用，这是保利继2012年首个北京养老地产项目后的又一新作。随着在越来越多的城市建设推出和熹会养老公寓，这个被保利集团视作地产开发销售之后的又一商业模式，让该集团独特的养老全产业链呼之欲出。

据悉，保利地产早已敏锐地洞察到中国老龄化这一发展趋势与时代背景，从2010年涉足养老产业起，至今已逐步形成了“以居家为基础，统一服务标准，以社区为依托，统一配套标准，以机构为支撑，统一专业标准，关注传统文化、心理、生理需求”的“三位一体”养老模式，并成为国内养老地产的领军企业之一。

切入养老产业

在同行业中，保利地产并不是第一家进军养老产业的企业，但却是投入资源最多的一家。

有业内人士曾经表示，现阶段中国的养老地产，接近95%地产商都是打着养老的噱头在拿地卖房子，卖概念大于实际服务。但作为养老地产的领航者，保利地产对养老产业并非只是地产产品设计和服务的尝试，而是通过产业链的全面介入，展示了保利地产对该领域的雄心。

在首届中国国际老龄产业博览会和2014首届国际老龄产业高峰论坛上，中国保利集团党委常委、保利地产董事长宋广菊表示：“积极投身养老产业，是切实履行央企责任的重要表现。”她说：“养老是一个让人轻松不起来的话题，目前中国养老产业的发展程度远远滞后于老龄化的步伐，而发展养老服务业是应对老龄化问题的长久之计，国务院对加快发展养老服务业也做出了系统安排和全面部署。我们看到了国家解决养老产业发展的决心和面对老龄化社会到来所做的努力。”

据悉，从2010年涉足养老产业起，保利地产便认为养老产业既要根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅，又要运营和管理养老设施，直接为老年居民服务，不仅涉及地产更牵涉更加专业的介护服务。为此，保利地产建立了“以居家为基础，统一服务标准，以社区为依托，统一配套标准，以机构为支撑，统一专业标准，关注传统文化、心理、生理需求”的“三位一体”养老模式。

据宋广菊介绍，“三位一体”指的是“居家养老、社区养老、机构养老”同时存在的养老模式，努力实现老人、子女和机构“三者互助”的服务模式，关注老年人传统文化、心理、生理需求，满足中国老年人养老的全方位需求。

保利的养老战略是基于中国家庭观念上的中国养老模式，不是造概念圈地盖房子，而是实实在在地通过专业机构提供周到的服务;不是西方那种大的老年社区，也不是那种环境宜人但是地处偏僻的养老院，而是让老人能够跟子女近距离生活在一起的养老模式。

“和熹会”养老机构

经过多年探索，保利地产已经构建了自己独特的养老机构品牌“和熹会”，以“健养结合，身心并护”为宗旨，为长者系统提供医疗、照护、康复、营养、心理疏导、娱乐“六位一体”的高品质养老服务。

经过两年试点，该集团在北京建成了“和熹会”专业介护养老机构，在上海西塘越项目建立“一地入会多地养老”的雏形，形成与旅游地产相结合的网络平台;通过在广州中心城区规划的“社区+专业机构”适老产品构建保利地产社区养老产品模型。据悉，未来保利地产还将在全国每个省会城市落地一个具有国际化标准的专业机构，形成品牌连锁，最终辐射这个城市的业主，带动保利地产的“三位一体”中国式养老发展。

资料显示，位于北京西山的保利“和熹会”养老公寓，突出医疗护理优势，管理团队以北大人民医院退休专家为核心组建，照护服务团队多数具有护士资质，采用整体责任制照护模式提供全方位养老诊断服务。机构内特别设有内科、外科、中医科、急诊科专业医疗机构，999急救中心驻点、三甲医院绿色转诊通道，由三甲医院资深专家提供诊断服务，全面评估身体状况，制定最佳的健康管理方案，为自理或非自理老人提供不同等级的护理服务。公寓采用会员制模式(会员费和医疗押金均可退)，健康老人月费最低仅需3400元(含床位、护理和餐费)，在同档次养老机构中具有明显优势，已成为北京入住率最高的民办养老机构。

在广州琶洲的保利“和熹会”养老公寓，与高端项目保利天悦相结合，在综合社区内进行“社区+专业机构”养老产品培育。该产品包括1.2万平方米自理型老年公寓、6000平方米护理型老年公寓，涵盖老年俱乐部、专科门诊、医疗康复中心、护理型养老机构等模块，兼顾舒适居住、医疗、护理、康复、营养、洗衣、娱乐、学习等等全面系统的适老生活功能。

此外，位于成都的保利“和熹会”养老公寓也是中国式养老示范社区，是保利地产打造的高端低密度养老住宅，可提供上门养老服务，打造亲情式两代、多代居所，满足互助式养老功能，全套适老化家具家电，并配有无线呼叫系统、健康检测系统等。同时，项目中还引入了保利剧院、保利拍卖、保利歌剧等高端文化服务，引入幼儿园、中小学等教育机构，方便老人接送第三代。另外还配备了超市、购物、茶馆、麻将等商业设施，建立全国第一家安平养老研究中心，建立西南第一家老年健康体检中心，定制个性化健康体检服务。

建立微利盈利模型

据悉，早在2008年保利就曾经派出高层奔赴日本考察养老地产，2011年正式将养老地产提升至集团战略高度，并进行了大量资金以及资源方面的投入。

宋广菊此前曾透露，和熹会养老机构未来十年可能会建50个，预计保利布局的每个城市可能都会建一个，甚至两个，“在老年持有公寓方面，公司建设的项目中留出部分面积作为老年性持有公寓，将来每个城市会有五六个项目持有老年性公寓，这将是个长期投资。”此外，对已建成的社区将投入5亿~10亿元，进行适老化改造。

相对于保利地产的巨大投入而言，养老产业以及养老地产所能够提供的回报以及盈利模式，依然不被看好。事实上，保利地产相关负责人也透露过，养老产业其实是微利行业。

对此，宋广菊透露，保利地产进行了大量的研究,并初步建立了自己的微利盈利模型：

居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限时租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以专业介护服务费平衡运营成本。在短期的投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品研发、建设以及已有社区的适老配套改造;在中期，用3~5年的时间进入稳健运营阶段，通过不断提高配套和服务水平，获得更多养老人群的认同，实现盈亏平衡。

不过，宋广菊同时提及，通过服务收费只能获取薄利，养老地产要找到真正的出路有赖于政府的支持。“我不需要很高的暴利，但我们希望三到五年内国家政策能有所支持，一个土地政策，一个金融政策。”

宋所说的土地政策是希望养老机构像幼儿园一样免地价，如果地价能免的话，做5到10个连锁(项目)，肯定就有利润出来。

而金融支持方面，则主要是放开REITs。宋广菊表示：“养老地产将来一定要打入资本市场，要拿到低成本的资金。现在银行资金成本是非常高的，要在资本市场获取低成本的资金，才能真正地形成产业链条。但如何打通资本市场?可以通过REITs上市，通过股权融资获取低成本资金。”

消息显示，央行、银监会在《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中明确指出，要“积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点”。这为房企释放出了利好信号，也为保利地产的养老产业提供新的机会。