遂宁金桥新区地块

遂宁金桥新区地块得景观与商业配套之便利润率至少16%

置信落子，后来者坐享其成

金桥新区，涪江边上，工地塔吊正在工作，这个正在建设中的项目叫置信逸都•仁湖花园，是金桥新区投入开发的第一个盘。拓荒，是置信在各处开发“产城一体”项目时的起手第一招，凭借置信品牌在二三线城市居民中的高美誉度，作为第一个进入新区的房企，置信已在人气和认可度上赢得先机。

凭品牌“开荒”对置信而言，有成熟的经验作为支撑，在多个产业地产项目开发中获得的信心和成功经验为置信减少了大量无形的前期成本。而对金桥新区2014年下半年土地放量后进入的开发商而言，置信的首先落子既有“喜”，也有“忧”。

“忧”的是，有置信的逸都•仁湖花园的首先进入，拉高金桥新区区域内住宅定位，对后来的开发商开发水平、眼界和实力提出了要求；遂宁合创作为金桥新区的土地整理方，对区域的规划水平已然超越普通三四线城市新区规划水平，区域准入门槛早已设定完成。“喜”的是，有品牌开发商率先进入金桥新区，在诸多地块尚未变成项目之前呈现区域内住宅、商业、社区的优质面貌，未来想象空间扩大后，区域内后续开发项目价格有上行空间，但同时对后来开发商而言既有坐享其成的利好，也有“自我升级”的压力。

产业招商，从城市运营者的角度出发

到目前为止，金桥新区已签约奕新实业、牛牛集团、珠穆朗玛食品、鼎世生物等多个企业，并与多个成都知名中小学、优质医疗服务机构进行招商洽谈。单在2014年，金桥新区就将完成标准化厂房2万方的产业建设，照此建设速度和招商速度，金桥新区完成建设后将集纳近20万产业人口。

金桥新区整体规划高起点，高规格，这就要求拿地开发商须在此完成开发模式的自我更新。

从城市运营者的角度规划的金桥新区对区域产业功能有更高的要求，产业重要，人更重要。金桥新型产业城作为金桥新区的重要产业构成，整个项目以SOD邻里中心理念为基础，在实现遂宁社会服务功能向金桥新区迁移的同时，提出产业社区的理念。以在金桥新型产业城中做主角的机电产业基地为例，除依托遂宁现有机电产业外，通过招商引入行业龙头企业，再以此为基础发展机电产业的上下游链条，由此对产业人口、产业周边人口产生巨大的吸附力。

土地集中放量，挑战开发商开发能力

有置信在前，有根植于SOD邻里中心模式的产业园做支撑，有金桥新区多块熟地即将集中放出，对开发商而言只剩下一个问题：在二三线城市，拿地就挣钱的时代已经过去，金桥新区地价只要低于230万/亩便可获得15%的净利润，想创造15%以上的价值，除了地价，还取决于开发商的开发能力。

比如，遂宁金桥新区C组团C4、C2号地块、A组团A1号地块，毗邻的多个地块面积非常相近、容积率均在3及以下，土地性质均为二类居住用地，特征相近的多地块经集中放出，开发商需要考虑的便是如何实现差异化。类似的问题也曾多次摆在踊跃进入同一个区域的开发商们的面前，比如成都主城区内的攀成钢、大源板块、华府板块。以华府板块为例，项目与项目之间土地性质十分接近，进入的各开发商均已70-90平方米产品为主，看似可腾挪的空间极其有限，但差异化是各开发商实现“我赢，也让别人赢”的最佳路径，在华府版块内，最终呈现的多个项目中，70—90平方米的住宅在产品设计、户型功能区划分等方面体现了产品的明显差异，实现差异的背后是开发商开发水平自我更新在驱动。

可以预见，为赢得最大利润而自我驱动谋求产品的创新的情况必然会出现在金桥新区的未来，对企业而言，是产品品质提升、开发水平提升和盈利能力提升的机会；对购房者而言则乐见其成；对金桥新区而言，则是产城一体模式的再度更新。

之前我们对金桥新区C3地块进行了测算，结果显示C3地块土地开发利润走高。那么，与C3地块相邻的C2地块是否也有可观的利润呢？

由于C2地块与C3地块相临，所以以C3地块价格为基准，从资源环境、周边配套、对外联系、地块地形等情况等因素进行比较分析。

C2地块与C3地块位置关系及周边配套情况对比

通过对比，我们发现，如果从资源环境来看，C2地块由于更靠近湖泊，所以景观价值更优，这对开发商来说是个好的宣传点，四川人喜欢临水而居，一般靠近江河湖边的房子，价格也会高很多，而且更利于项目品质的提升。但是从周边配套考量，C3地块则因南侧与商业用地相连，所以未来的配套价值更高。两宗地可选择不同的宣传点，各有千秋。那么，这个坐拥优质景观的地块利润如何呢？我们一起算笔账。

C2地块与C3地块预计出让价格对比

低价情况：地价143万元/亩利润率为22%

C2地块开发成本测算

C2地块投资利润率情况

从市场比较法和收益还原法来看，预估C3地块土地价格约为146-207万/亩,结合C3和C2地块评分情况，预估C2地块价格在143万元/亩-203万元/亩之间。

如果C2地块能以143万元/亩成交，代入我们测算模型算出，其开发成本约为28455.6万元，再根据目前遂宁在售住宅项目和商业均价，我们预估住宅的售价为4400元/平方米，一层商业售价为17900元/平方米，二层商业售价为11900元/平方米，按此价格销售，则销售收入约为39970.5万元。其税后总利润约为8636.2万元，项目开发净利润率约为22%，相当可观。

C2地块开发成本测算各细项参考值设定

高价压力：地价203万元/亩利润率仍有16%

如果地块升温，价格就会相对高一些。我们再看看如果以203万元/亩成交的利润情况，同样的销售收入不变，在开发成本上要给出30912.1万元，比之前22%利润下的开发成本高出2456.5万元，其税后总利润约为5998.52万元，此时项目开发净利润率约为16%。

不同地价情况下C2地块投资利润率情况对比

如此来看，C2地块的利润还是相当可观的，即使地价在203万元/亩时，其税后净利润率也有17%，所以，如果土地整理方以低于这个价格向市场推出土地时，就是开发商抢占最大利润的好时机，千万不要错过！