首页 > 行业新闻 > 土地使用权年限师从香港 就应该效仿的彻底

土地使用权年限师从香港 就应该效仿的彻底

地产大爆炸 2016-04-19

最近两天，温州土地使用权到期的消息满天飞，引发了公众的普遍关注。很多人据此认为，最担心的终究还是来了。

温州当初的务实造成了今天的尴尬

1990年，国务院针对当时突出的城镇国有土地使用权出让问题出台了《条例》，核心内容是国家作为土地所有者，可以向土地使用者出让土地使用权，其中居住用地出让最高年限为70年，这也是70年产权的最早由来。

在《条例》颁布后，温州如同其他城市一样开始实施国有土地使用权出让工作。但温州市政府很谨慎也很务实：把最高70年年限调整为20年到70年，土地出让金根据年限分类缴纳。

当时的务实很快造就了今天的尴尬：温州比其他城市都更早的迎来了土地年限到期的问题。本来并不尴尬，但中央不给明示，法律没有依据，到期的土地该怎么处理呢？

事实上，早在很多年前，关于土地使用年限到期的问题就摆在了中央最高层的面前。不过，谁都不愿意触动这个极为敏感的议题，于是就这么悬而未决了许多年。

期间，中央曾出台过《物权法》，然而在修订法律时，也是刻意回避了土地到期的难题，只是非常模糊的规定：住宅建设用地使用权届满的，自动续期。

续期有偿还是无偿？

依据什么标准缴费？

可以续期多久？

所有的疑难都回避了。

效仿香港，深圳已有到期先例

在世界上的绝大多数国家，尤其是西方国家，土地都属于私有产权，而非国有和集体产，之所以有土地出让年限之说，还要从一个故事开始讲起。

早在温州之前，土地使用年限即起源于深圳，而深圳又效仿的香港，而香港之所以创造了土地使用年限是因为彼时的香港面临着政治归属的议题。

香港回归，本质上来讲就是个土地出让年限到期的问题。香港的回归表明，英国购买香港的土地使用权到期后，中国进行了无偿的收回。而深圳也很聪明的领会了这一点：

2011年，深圳南山区金桃园大厦一期业主被政府告知，大厦土地出让年限期满后政府将无偿收回金桃园大厦地块使用权，地块上的建筑及其他附着物也由政府无偿取得，而这件事也被看做出是商品房到期被收回的首个案例。

而在实际执行过程中，深圳市政府又采用了柔性的处置方式：到期的物业自动续期，补交地价即可延长土地使用年限。事实上，深圳已经面临了大量物业到达年限或即将到达年限，均是采用补交地价延长土地使用年限的方式进行的。

深圳模式，或引发大量的土地后遗症

深圳市政府的尝试为中央提供了一个土地使用权到期的解决思路，但这个思路却会导致一系列严重的问题：

住宅用地和商办用地等本来有着不同的土地出让年限，但现在意义不大了，就连所谓的70年产权意义也不大了。住宅用地开发的住宅和商办用地开发的公寓之间怎么厘定也成了问题。

当土地出让年限自动续期时，土地使用权使用权和土地所有权的事实差距已经不大。

不同产品类型的土地使用权大小不一，别墅和高层之间对土地的占用也有着天壤之别，厘定之间的差异又是个问题。

当然，问题还远不止这些。土地出让年限我们从香港学来，或许我们也应该学的更彻底些：香港规定土地使用权到期后，没有续期权利的土地，经横幅统一可再续期50年，且无须缴纳一次性地价，每年只需缴纳应课饷租值3%的年租金（李宗苗）。

但显然地方政府并不愿意这样做，也不敢这么做。因为这样不仅会触及到地方政府的税收问题，也牵扯到土地姓私还是姓社的敏感话题。

据说早在《物权法》制定之时，就有专家提出这样的方案，但引发很大争议，最终的结果就是搁置争议，等待后人来解决。

现在问题来了，后人真能解决么？小田忽然想起了小产权房的话题，做后人真累！

后人复后人，后人待何时？难题留后人，房事必蹉跎。